Jeonse en Corée du Sud : quand le locataire finance son propriétaire

Le jeonse ressemble à une location sans loyer mensuel. Économiquement, c’est aussi un crédit : le locataire remet au propriétaire un dépôt considérable, que celui-ci devra restituer à la fin du bail. Si le locataire emprunte pour réunir la somme, une même opération fait apparaître une dette bancaire chez le locataire et une dette de remboursement chez le bailleur. Si le propriétaire ne paie plus, la garantie publique peut déplacer le risque vers HUG, qui indemnise puis tente de récupérer sa créance. Fin 2025, HUG garantissait 126 788,7 milliards de wons de restitutions de dépôts jeonse. Cet encours n’est pas une perte annoncée. Il révèle la taille d’un système où un contrat de location fonctionne aussi comme une chaîne de financement immobilier.

Le jeonse est une location et un prêt au propriétaire

Dans un jeonse pur, le locataire verse une somme forfaitaire importante au début du bail et ne paie pas de loyer mensuel. Le Korea Development Institute le définit comme un système de « dépôts forfaitaires sans paiements mensuels ». Le propriétaire conserve l’usage des fonds pendant la durée du contrat, puis doit rendre le dépôt.

Cette mécanique ne transforme pas le locataire en propriétaire du logement. Elle crée une créance de restitution contre le bailleur. Pour le locataire, le dépôt est un actif immobilisé. Pour le propriétaire, c’est une dette exigible à l’échéance du bail. L’absence de loyer mensuel visible ne signifie donc pas que le logement est gratuit : le coût peut prendre la forme d’un rendement perdu sur l’épargne, d’intérêts sur un prêt jeonse ou d’un mélange des deux.

Le FMI décrivait en 2023 le dépôt jeonse comme un transfert important, sans intérêt, souvent équivalent à 50 % à 70 % de la valeur du logement, versé en remplacement du loyer mensuel. Cette fourchette est une description générale et historique du marché, pas une règle juridique ni le ratio d’un contrat particulier.

Le droit coréen ajoute un horizon de référence. L’article 4 de la loi sur la protection des baux d’habitation, dans sa version applicable depuis le 2 janvier 2026, considère en principe comme conclu pour deux ans un bail sans durée ou d’une durée inférieure, tout en permettant au locataire d’invoquer la durée plus courte. Il précise surtout que la relation locative est réputée se poursuivre jusqu’à la restitution du dépôt.

Une location sans mensualité ne supprime pas le coût du logement

Le coût économique du jeonse dépend de la provenance des fonds. Un ménage qui mobilise son épargne renonce au rendement qu’elle aurait pu produire. Un ménage qui emprunte paie des intérêts à sa banque. Dans les deux cas, le propriétaire reçoit un capital qu’il peut utiliser dans les limites du droit applicable, sans payer au locataire un coupon comparable à celui d’une obligation.

Tous les locataires jeonse n’empruntent pas. L’existence d’un marché de prêts est néanmoins officielle et suffisamment importante pour que HUG propose un produit combiné. La garantie « Jeonse Safe Loan » de HUG associe deux protections distinctes : la garantie de restitution du dépôt au locataire et une garantie de remboursement du prêt à l’établissement financier. La garantie appliquée au prêt correspond en principe à 80 % dans la région capitale et les zones réglementées, et à 90 % ailleurs, sous réserve des plafonds et critères du produit.

Le même bail peut donc relier quatre positions :

• une créance du locataire contre le propriétaire ;
• une dette éventuelle du locataire envers la banque ;
• une dette du propriétaire envers le locataire ;
• une garantie conditionnelle accordée par HUG.

Cette superposition explique pourquoi le jeonse peut augmenter l’effet de levier immobilier sans ressembler à une hypothèque classique. Une partie du financement du logement se trouve dans le contrat de location lui-même.

Le refinancement arrive sous la forme du prochain locataire

À la fin du bail, le propriétaire peut rembourser avec sa trésorerie, vendre ou refinancer le logement, emprunter, ou utiliser le dépôt du prochain occupant. Rien ne permet de supposer que tous les bailleurs suivent la dernière méthode. Elle crée cependant un risque de renouvellement très simple : si le nouveau dépôt est inférieur à l’ancien, il faut trouver la différence.

C’est le phénomène qualifié de reverse jeonse. Les contrats conclus lorsque les dépôts étaient élevés peuvent arriver à échéance après une baisse du marché. Le bailleur doit alors rendre davantage à l’occupant sortant qu’il ne reçoit du suivant.

Le rapport Article IV du FMI sur la Corée publié en 2023 reprenait une estimation de la Banque de Corée réalisée en juin 2023 : le déficit potentiel de dépôts sur les contrats arrivant à échéance en 2023 et 2024 atteignait environ 44 000 milliards de wons, soit 2 % du PIB de l’époque. Ce montant était une estimation de besoin de financement, pas une perte effectivement constatée.

Le sens du risque change avec le marché. Une baisse des dépôts allège le coût d’entrée pour un nouveau locataire, mais peut ouvrir un trou de liquidité chez le propriétaire. Une hausse facilite le renouvellement du financement du bailleur, tout en exigeant davantage d’épargne ou de crédit du prochain ménage.

En juin 2026, le KDI indiquait que les prix jeonse avaient augmenté de 0,38 % sur un mois, tandis que les prix des logements progressaient de 0,33 %. Il s’agit d’un indicateur national mensuel, pas d’une mesure du risque de chaque contrat. Il montre surtout que le système peut reconstruire la charge initiale du locataire après la phase de baisse qui avait fragilisé les remboursements.

La valeur du logement ne suffit pas : le rang des créances compte

Le dépôt est protégé par un ensemble de formalités et de droits, mais il n’est pas automatiquement placé devant toutes les autres créances.

L’article 3 de la loi sur la protection des baux prévoit que la remise du logement au locataire et son enregistrement résidentiel rendent le bail opposable aux tiers à compter du lendemain. L’article 3-2 ajoute qu’un locataire ayant rempli les conditions d’opposabilité et obtenu une date certaine peut être payé sur le produit d’une vente forcée avant les titulaires de droits postérieurs et les autres créanciers.

Le mot « postérieurs » est décisif. La date d’une hypothèque, la date certaine du bail, certaines créances fiscales, l’existence d’autres locataires et les règles propres aux petits dépôts peuvent modifier l’ordre réel. Une vente à un prix suffisant en apparence peut donc laisser un reste à charge au locataire si des droits de rang supérieur absorbent d’abord le produit.

HUG applique cette logique dans ses propres critères. Sa garantie de restitution du dépôt fixe généralement le plafond à 90 % de la valeur retenue du logement, moins les créances de rang supérieur. Pour les maisons individuelles ou divisées entre plusieurs ménages, ces créances peuvent inclure les dépôts d’autres locataires mieux classés.

Ce calcul ne garantit pas que la valeur retenue sera exactement obtenue lors d’une vente. Il constitue une barrière d’admission au produit. La décote de vente forcée, les frais et la découverte de créances prioritaires restent des variables économiques et juridiques.

HUG transforme le défaut du bailleur en créance publique à recouvrer

La Korea Housing & Urban Guarantee Corporation, ou HUG, est une société publique créée sur le fondement de l’article 16 de la loi sur le National Housing and Urban Fund. Son site institutionnel classe la restitution des dépôts jeonse parmi ses activités de garantie liées aux politiques publiques.

Le produit ne couvre pas automatiquement tous les baux. Selon les conditions publiées par HUG, le dépôt éligible ne doit pas dépasser 700 millions de wons dans la région capitale et 500 millions ailleurs. La demande doit, en règle générale, être déposée avant que la moitié de la durée du contrat ne soit écoulée. Le montant couvert reste soumis à la valeur reconnue du logement, aux créances prioritaires et aux autres conditions du produit.

Deux événements principaux peuvent déclencher une demande : le dépôt n’est toujours pas restitué un mois après la résiliation ou la fin du bail sans motif valable, ou le logement a été vendu aux enchères sans permettre au locataire de récupérer la totalité de son dépôt. Le parcours de réclamation de HUG prévoit la déclaration du sinistre, le dépôt du dossier, l’examen puis la subrogation. HUG indique que le paiement intervient dans le mois suivant la demande recevable et que le locataire doit généralement avoir libéré le logement.

La subrogation change le créancier, pas le débiteur économique. HUG paie le locataire, puis détient une créance contre le propriétaire et les autres personnes responsables selon le dossier. L’organisme peut enquêter sur les actifs, prendre des mesures conservatoires, engager des procédures, vendre une créance ou comptabiliser une perte lorsqu’elle devient irrécouvrable.

Le locataire protégé retrouve plus vite sa liquidité. Le risque n’est pas effacé : il est déplacé vers le bilan du garant, puis réduit ou non par le recouvrement.

Trois chiffres HUG qui ne doivent jamais être additionnés

Les pages de transparence de HUG permettent de distinguer trois mesures.

À fin décembre 2025, l’encours de garanties de restitution des dépôts jeonse atteignait 1 267 887 centaines de millions de wons, soit 126 788,7 milliards de wons. L’encours de toutes les garanties HUG s’élevait à 666 536,6 milliards. Le premier chiffre représente donc des engagements conditionnels encore en cours, pas des paiements attendus.

En 2025, HUG a émis 649 784 centaines de millions de wons de garanties de restitution jeonse, soit 64 978,4 milliards de wons. Il s’agit d’un flux annuel de nouvelles garanties ou de garanties émises pendant l’année, pas de l’encours de clôture.

Enfin, HUG a versé 17 935 centaines de millions de wons au titre de cette garantie en 2025, soit 1 793,5 milliards de wons. La page précise que les montants d’exécution correspondent aux sommes payées par subrogation.

L’encours de 126 788,7 milliards représente environ 19 % de l’ensemble des garanties HUG à fin 2025, calcul l0g. Cette proportion mesure la place du produit dans le portefeuille du garant. Elle ne mesure ni sa probabilité de défaut, ni son taux de perte.

L’accident a culminé en 2024, puis fortement reculé

La série officielle des paiements jeonse change d’échelle après 2022. Les versements passent de 924,1 milliards de wons en 2022 à 3 554,4 milliards en 2023, puis à 3 994,8 milliards en 2024. Ils retombent à 1 793,5 milliards en 2025.

La baisse de 2025 atteint 55,1 % sur un an, calculée à partir des données HUG. Elle constitue une amélioration nette. Le niveau reste toutefois 1,94 fois supérieur à celui de 2022. Sur les trois années 2023 à 2025, HUG a versé au total 9 342,7 milliards de wons pour cette seule garantie.

Ces paiements regroupent des cas de non-restitution et d’enchères couverts par le produit. Ils ne doivent pas être assimilés à un décompte des seules fraudes au jeonse : un sinistre de garantie peut provenir d’une incapacité de paiement sans intention frauduleuse.

Un paiement HUG devient une créance, pas nécessairement une perte

Après avoir payé, HUG tente de récupérer l’argent. Sa page de gestion des créances définit la subrogation comme le paiement effectué à la place du débiteur après un sinistre, et le recouvrement comme la récupération du principal et des indemnités de retard au moyen d’enquêtes patrimoniales, de mesures conservatoires et de procédures juridiques.

Pour l’ensemble de ses produits, cette page publie en 2025 3 484,0 milliards de wons de paiements par subrogation et 2 176,6 milliards de recouvrements. Ces deux chiffres ne doivent pas être soustraits pour calculer une « perte 2025 ». Les recouvrements de l’année peuvent porter sur des paiements plus anciens, et la série couvre toutes les garanties HUG, pas seulement le jeonse.

Une deuxième précaution est nécessaire. La page d’exécution des garanties affiche un total tous produits de 3 534,1 milliards de wons pour 2025, contre 3 484,0 milliards dans la page de gestion des créances. Les deux pages officielles ne donnent pas, dans leurs notes visibles, la réconciliation des 50,1 milliards d’écart. Cette analyse utilise donc :

• la ligne spécifique au jeonse de la page d’exécution pour les paiements jeonse ;
• la page de gestion des créances uniquement pour expliquer les montants globaux de subrogation et de recouvrement ;
• aucun « net » construit en mélangeant les deux tableaux.

Le bilan de HUG s’est redressé, après deux années de lourdes pertes

Les comptes synthétiques publiés par HUG couvrent toute l’entreprise. Ils affichent une perte nette de 3 859,8 milliards de wons en 2023, puis de 2 519,8 milliards en 2024. En 2025, HUG revient à un bénéfice net de 1 574,9 milliards.

À fin 2025, HUG présentait 9 100 milliards de wons d’actifs, 7 471,8 milliards de fonds propres et 1 628,2 milliards de passifs comptables. L’encours de garanties jeonse équivalait donc à environ 17 fois les fonds propres, calcul l0g. Ce rapport ne constitue pas un ratio réglementaire ni une prévision de pertes : une garantie conditionnelle n’est pas un passif exigible à 100 %, et la gravité dépend des défauts, des taux de récupération et de la corrélation entre sinistres.

La capacité d’absorption a aussi été renforcée par des augmentations de capital. L’historique officiel de HUG indique un capital de 4 415,1 milliards de wons en février 2024, porté à 8 415,1 milliards en mars 2024, puis à 9 249,4 milliards en juillet 2025 et 9 649,4 milliards en septembre 2025.

Le site ne ventile pas, sur les pages utilisées ici, le résultat net 2025 par produit ni l’origine détaillée de chaque augmentation de capital. Il serait donc excessif d’attribuer tout le retour au bénéfice à la seule baisse des paiements jeonse, ou de qualifier chaque augmentation de perte budgétaire définitive.

Le risque public est plus précis : HUG est une société publique qui émet des garanties au titre de politiques de logement. Lorsque les défauts augmentent simultanément, sa trésorerie et son capital absorbent le choc avant récupération. En 2023, le FMI estimait, dans des scénarios sévères portant sur plusieurs sociétés de garantie et sur les expositions de fin 2022, que les engagements budgétaires conditionnels restaient limités à environ un quart de point de PIB. Ce résultat historique n’est ni un stress-test de HUG en 2026 ni une garantie que tout scénario futur serait contenu.

Le jeonse crée un effet de levier que les statistiques bancaires ne montrent pas entièrement

La dette bancaire du locataire est visible dans le système de crédit. La dette de restitution du propriétaire est une obligation privée inscrite dans le bail. Les deux peuvent financer indirectement le même actif immobilier, mais elles ne figurent pas nécessairement sous la même rubrique statistique.

À fin juin 2026, la Banque de Corée recensait 2 019,8 milliers de milliards de wons de crédit aux ménages, dont 1 891,3 milliers de milliards de prêts. Ce total couvre bien plus que le jeonse : crédits immobiliers, autres prêts et crédit marchand. Il donne le contexte d’endettement général, pas le montant des prêts jeonse.

Une étude de la Banque de Corée publiée le 3 août 2026 utilise précisément le jeonse comme prix capitalisé des services de logement. À partir de données mensuelles par district et d’un panel couvrant 710 000 emprunteurs par trimestre, ses auteurs distinguent les hausses dominées par la demande réelle de logement de celles dominées par la valorisation des actifs.

Leur résultat est macroéconomique : les épisodes dominés par la valorisation sont associés à davantage d’emprunts des ménages et à des dépenses ultérieures plus faibles, particulièrement chez ceux dont la dette avait augmenté le plus vite. L’étude ne démontre pas que le jeonse provoque seul cette baisse de consommation. Elle montre pourquoi le système est un outil analytique puissant : il sépare mieux le prix de l’usage du logement de la composante de valorisation immobilière.

Le bilan caché du jeonse importe donc au-delà du marché locatif. Lorsque le dépôt ou la dette nécessaire pour le financer augmente, une part plus grande des ressources du ménage est immobilisée ou consacrée au service de la dette. Lorsque le propriétaire doit combler un déficit de restitution, sa propre capacité de consommation, d’investissement ou d’endettement se dégrade.

Quatre scénarios, sans prophétie de crise

1. Les dépôts baissent encore

Les nouveaux locataires mobilisent moins de capital, mais les propriétaires ayant reçu des dépôts élevés doivent combler l’écart à l’échéance. Les plus solides utilisent leur trésorerie ou refinancent. Les plus fragiles retardent le remboursement, vendent ou déclenchent une garantie. Une baisse de l’indice national ne suffit pas à connaître la distribution des risques : l’emplacement, le type de logement, la dette antérieure et le rang du locataire comptent.

2. Les dépôts montent rapidement

Le refinancement des anciens contrats devient plus facile pour certains propriétaires. En face, les nouveaux locataires doivent fournir davantage d’épargne ou de dette. Le risque de remboursement immédiat recule, tandis que le levier du ménage entrant et la valeur de la créance future augmentent.

3. Le logement perd de la valeur alors que les créances prioritaires restent élevées

La marge de sécurité se réduit. Une vente forcée peut ne pas couvrir le dépôt après paiement des droits mieux classés et des frais. Le locataire non garanti supporte directement le déficit selon ses droits ; HUG paie le locataire garanti selon le contrat, puis tente de récupérer le montant auprès du bailleur.

4. Les sinistres deviennent corrélés

Une garantie fonctionne aisément lorsque les défauts restent dispersés. Une baisse immobilière large peut toucher simultanément des propriétaires exposés aux mêmes prix et aux mêmes conditions de refinancement. Les sorties de trésorerie du garant accélèrent alors avant que les procédures de récupération n’aboutissent. C’est le canal par lequel un risque de bail devient un risque de bilan public.

Le mécanisme diffère de celui des promoteurs, mais il complète notre analyse de l’immobilier chinois comme chaîne de créances et de garanties : dans les deux cas, la question décisive est de savoir quel bilan absorbe le déficit quand le refinancement ne suffit plus.

Ce qu’il faut surveiller maintenant

Le premier indicateur est l’écart entre les dépôts dus sur les contrats arrivant à échéance et ceux proposés sur les nouveaux baux comparables. L’indice jeonse national donne une direction, mais les risques naissent contrat par contrat et quartier par quartier.

Le deuxième est le rapport entre valeur reconnue du logement, dépôt et créances de rang supérieur. Les propres critères de HUG utilisent cette structure. Une hausse des prix améliore le coussin ; une hausse simultanée des dépôts ou de la dette prioritaire peut le consommer.

Le troisième est la séquence encours, émissions, paiements, recouvrements et pertes. Un encours stable avec des paiements en baisse ne raconte pas la même histoire qu’un encours en hausse rapide avec des recouvrements retardés. HUG ne publie pas, sur les pages synthétiques utilisées ici, une matrice complète par millésime reliant chaque paiement jeonse à sa récupération finale.

Le quatrième est la capacité du garant : fonds propres, capital versé, résultat, trésorerie et règles de souscription. Le retour au bénéfice en 2025 réduit la tension visible, mais ne remplace pas une analyse du risque conditionnel contenu dans 126 788,7 milliards de wons de garanties jeonse.

Le cinquième est la dette des ménages et son effet sur la dépense. Les données globales de la Banque de Corée ne permettent pas d’isoler toute la chaîne jeonse. Elles montrent cependant qu’elle s’insère dans un secteur des ménages déjà fortement endetté.

Ce que l’on peut conclure

Le jeonse n’est ni une anomalie folklorique ni simplement une location généreuse sans mensualité. C’est un contrat hybride qui échange un flux de loyer contre un financement forfaitaire remboursable. Il distribue le risque entre le propriétaire, le locataire, sa banque éventuelle, les autres créanciers et le garant.

La crise de remboursement a nettement reculé en 2025 : les paiements jeonse de HUG ont diminué de 55,1 % et HUG est revenu au bénéfice. La normalisation reste incomplète. Les paiements demeurent presque deux fois supérieurs à ceux de 2022, l’encours garanti atteint 126 788,7 milliards de wons et le garant continue de gérer les créances issues des années précédentes.

La conclusion la plus importante tient dans une distinction comptable. HUG ne supprime pas la dette du propriétaire. Il la transforme d’abord en liquidité pour le locataire, puis en créance à recouvrer par une société publique. La qualité du système dépend donc autant de la sélection des garanties et du rang juridique que des prix immobiliers.

Le jeonse peut rester stable lorsque les dépôts, les valeurs de logements et les ressources des bailleurs évoluent sans rupture. Il devient fragile lorsque le capital du prochain locataire sert de variable de refinancement à une dette ancienne. Derrière la clé d’un appartement se trouve alors une question de finance très classique : qui fournit le financement, qui porte l’échéance et qui absorbe la perte lorsque la valeur du collatéral ne suffit plus ?

Sources et méthode

Cette analyse est arrêtée au 30 août 2026. Elle distingue les données publiées, les calculs l0g et les illustrations hypothétiques.

• Korea Development Institute, Economic Bulletin d’août 2026, définition du jeonse et indices de juin 2026.
• Banque de Corée, Good Housing Booms, Bad Housing Booms, 3 août 2026.
• Banque de Corée, crédit aux ménages au deuxième trimestre 2026.
• Loi coréenne sur la protection des baux d’habitation, version applicable depuis le 2 janvier 2026, notamment les articles 3, 3-2 et 4.
• HUG, présentation institutionnelle.
• HUG, garantie de restitution du dépôt jeonse et parcours d’indemnisation.
• HUG, garantie combinée du dépôt et du prêt jeonse.
• HUG, pages de transparence sur les garanties émises, les paiements, les recouvrements, les résultats et l’encours.
• HUG, historique des augmentations de capital.
• FMI, consultation Article IV 2023 de la République de Corée.

Les tableaux HUG utilisent l’unité 억원, soit 100 millions de wons. Les conversions ont été réalisées sans taux de change : 10 000 unités correspondent à 1 000 milliards de wons. Les ratios de 19 %, 55,1 %, 1,94 et environ 17 fois sont des calculs l0g à partir des données officielles. Les indices 100, 80 et 110 du schéma sur le refinancement sont purement pédagogiques.